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一家成长型房企的钱途

发布时间:2019-08-16 19:29:30

  深圳佳兆业集团借2012年上海拿地一战成名,201 年又“百亿”抢占一线城市地王。由一匹行业“黑马”接近“高富帅”。该公司提供的显示,2008~201 年公司年均复合增长率达48%。

  复杂的融资结构在支撑这种扩张速度。201 年以来,佳兆业的“找钱”之旅可谓充满了艰辛和博弈,、、海外发债、票据、合作融资等,均有涉猎,堪称在楼市不确定时期内成长型房企的样本。

  2014年2月下旬,杭州楼盘降价、(,)暂停部分房贷业务,中国楼市被悲观的氛围笼罩,开发商的融资通道进一步调整。佳兆业们的未来又将如何?

  更“便宜”的信托融资

  开发商找钱的路途从去年便已经开始。21世纪经济报道了解到,除了万科、保利等位列各家银行总行级客户之列的大型公司以及央企之外,其他房企要获得低成本的银行很难,因此夹层融资、地产信托、基金子公司、私募基金、海外发债等通道在201 年被广泛使用。

  佳兆业并不在这些总行级客户之列。由于在2012年急速转回一二线城市拿地,到2012年底,佳兆业净负债率高达82.4%,借款成本总额16.41亿元,营业收入为119.76亿元,借款成本占其营收比例达到1 .7%。

  因此,融资、寻找便宜的钱就成为201 年迫切的需要。接近佳兆业财务部门的人士说,房地产信托是佳兆业较为看重的融资方式,在201 年也发行了不少。

  信托融资早已不是,问题是怎样压缩资金成本。据21世纪经济报道不完全统计,佳兆业去年曾进行了数笔房地产信托融资,用于杭州等项目的开发,总计金额数十亿元。

  其中与中融信托合作多。如杭州君汇上品项目与中融信托合作建立一款逾6亿元、2年期集合资金信托计划,预期收益率在10%左右;中融信托-佳兆业成都太阳城集合信托计划发行规模7.5亿元 用于成都青羊区太阳城项目的开发建设,预期收益率在9%左右。

  上述两款信托的预期收益率,比佳兆业在2012年发行的中融上海金湾房地产信托9.5%+浮动收益、2011年发行的四川信托营口桂芳园信托9%-11.5%的预期收益率明显要低,显示开发商议价能力增强。

  不过,双方合作时中融信托在项目风控上的设置更为强势。以成都太阳城项目为例,在信托层面采用优先次级分层结构,优先级信托规模和次级信托规模的比例不超过2:1,次级由佳兆业认购,次级信托利益为全部优先级信托资金本金和收益提供保障;信托计划有权处置100%项目公司股权。

  海外融资力图期限置换

  事实上,海外发债、票据融资才是201 年佳兆业的重头戏。作为一家在港上市公司,佳兆业拥有海外融资优势,但在201 年之前,佳兆业在香港资本市场上的评级并不高,导致融资成本居高不下。

  201 年初,佳兆业发行了一笔2020年到期的5亿优先票据,年利率为10.25%。公司透露,当时发行所得90%以上用于预付其2010、2011年发行、将于2014年到期的两笔海外债务。

  “当时是海外发债机会窗口,我们想把一些短期的、高利率的债务替换掉,”佳兆业相关人士对说,当时管理层觉得公司海外债务偿还期过于集中,且前两年融资的利息过高,为减少财务风险,公司接受了投行人士的建议,开始调整债务结构、减少短期负债。

  接下来的 月19日,佳兆业再发行一笔2018年到期5.5亿美元、利率8.875%的优先票据;4月22日,发行一笔2016年到期18亿、利率为6.875%的优先票据。其中 月份部分发行所得用于偿还部分2015年到期、利率为1 .5%的美元债券。

  这两笔票据融资的利率大大降低。这得益于佳兆业2012年快速转战一二线城市,以及靓丽的销售业绩。2012年,佳兆业在易居中国房企排行中首次进入前20,排名17。

  在 月份发债之后,标普将佳兆业评级展望由负面调整至稳定,将其债务评级由“cnBB-”上调至“cnBB”,并确认该公司“B+”的长期企业信用评级。

  标普指出,上述评级反映了佳兆业较高的杠杆水平和缺乏一致的财务管理纪录;但该公司大规模且低成本的土地储备,在深圳和广东市场树立的市场地位,缓解了上述劣势。

  “201 年通过发行海外债,负债率下降了20. 个百分点至62.1%。整体融资成本从10.2%降低至8.1%,债务期限从2.2年延长至 .7年。” 佳兆业集团副主席谭礼宁说。

  这也使得佳兆业有底气在土地市场大手笔圈地。201 年,佳兆业在上海、广州、深圳以及杭州等一二线城市相继拿下 2幅地块,支付地价款高达141.2亿元,平均土地成本约为45 9元,总建筑面积达 11.2万平方米。

  如此巨大的资金支出让金融机构趋之若鹜。据接近佳兆业的私募基金人士透露,在去年6月初佳兆业50亿拿下广州黄埔南玻总价地王之后,不少信托、私募等前去佳兆业广州公司寻求合作,对于这样一个巨无霸地块而言,该私募人士认为,地块单价并不高,抵押物的价值很高,广州市场需求又很大,是不错的合作标的。

  由于该私募基金要求15%以上的年化收益率,双方并没有谈妥。“在当时的市场环境下,好的地块还是比较容易拿到便宜的资金,”上述私募人士说,据其了解,佳兆业南玻地王中有多家金融机构的影子,开发商采取了多方面的融资策略,意图摊薄资金成本。

  佳兆业相关人士透露,南玻地块是与裕瑞房地产合作的项目,这为公司减轻了不少支付地价的负担。

  也对2014不乐观

  在2月20日的业绩会上,谭礼宁对过去一年公司的大手笔融资、购地感到庆幸,认为公司抓住了好时机。

  仿佛一夜之间,中国高房价的冰山便出现迸裂。安信证券分析师万知指出,2014年开发商融资会很困难,房地产进入资金成本拐点,包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道。资金成本的上升,将吞噬开发商利润,行业进入大调整周期。

  今年1月份,佳兆业又发行一笔2018年到期,利息为8.87%的优先票据。“我们公司近的海外债务是到2015年底才需偿还的一笔15亿人民币的债务,”谭礼宁说,这差不多只相当于公司一个月的销售额。

  谭礼宁表示,公司短期内不会有再融资的压力,而且去年发债的价格相对今年而言算是比较便宜。公司未来仍会考虑融资,但考虑到美国收紧量化宽松政策,预计今年的融资成本会明显提高,再融资需谨慎对待。

  佳兆业集团主席郭英成也表示,今年对房价整体不乐观,三四线城市去库存压力很大。

  但是,继续拿地,集中重回一线城市,却仍然是诸多正在降价的开发商的选择。

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